Comprar para alquilar en 2026: números reales de rentabilidad

La pregunta que más me hacéis sobre inmobiliario no es «si es rentable», sino «cuánto exactamente». Vamos a hacer el cálculo completo, con datos reales de 2026, para que veas la diferencia entre lo que promete el titular y lo que realmente queda en el bolsillo.

El dato que todo el mundo cita (y que no cuenta toda la verdad)

Según los últimos datos de idealista, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se sitúa en torno al 7,1%, con picos de hasta el 7,12% en algunas mediciones recientes de 2026. Es el número que verás repetido en la mayoría de titulares. El problema es que la rentabilidad bruta no descuenta ni un solo gasto, así que no es la cifra que de verdad importa para decidir si te compensa.

Cómo se calcula la rentabilidad bruta

Es la fórmula más simple: ingresos anuales de alquiler dividido entre el precio de compra del inmueble, multiplicado por 100.

Ejemplo con datos medios de 2026: una vivienda de 90 m² con un precio medio de compra de 219.150€ y una renta media de 1.300€/mes genera unos 15.600€ brutos al año. Eso da una rentabilidad bruta del 7,12%.

Cómo se calcula la rentabilidad neta (la que de verdad importa)

Aquí hay que restar todos los gastos asociados antes de dividir entre el precio total de adquisición (que no es solo lo que pagaste por el piso, sino precio + gastos de compra).

Gastos de adquisición (pago único, al comprar)

• Impuestos de compra: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma para vivienda de segunda mano, o IVA del 10% si es obra nueva.
• Gastos notariales, registro y gestoría: en conjunto, suelen suponer entre un 1% y un 2% adicional.
• En total, los gastos de compra suelen rondar el 10%-11% del precio del inmueble.

Gastos recurrentes (cada año)

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Comunidad de propietarios
• Seguro de hogar (y, si quieres cubrirte frente a impagos, un seguro de impago de rentas, que ronda entre 300€ y 700€ al año)
• Mantenimiento y posibles reparaciones
• Meses vacíos entre inquilino y inquilino (un gasto «invisible» que mucha gente olvida calcular)

Ejemplo completo paso a paso

Vamos a usar un caso real publicado, con cifras concretas:

• Precio de compra: 150.000€
• Gastos de compra (11% del precio): 16.500€
• Coste total de adquisición: 166.500€
• Ingresos de alquiler anuales: 10.200€
• Gastos anuales recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento): 1.850€

Rentabilidad neta = (10.200€ − 1.850€) ÷ 166.500€ × 100 = 5,01%

Fíjate en la diferencia: la rentabilidad bruta simple (10.200€ ÷ 150.000€) daría un 6,8%, pero la neta real, contando los gastos de compra y de mantenimiento, baja hasta el 5,01%. Es una diferencia de casi 2 puntos porcentuales, y es habitual que esa brecha entre bruta y neta ronde precisamente ese rango.

Y todavía falta un paso: la fiscalidad

Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La buena noticia es que existen reducciones importantes: si alquilas como vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar reducciones de entre el 50% y el 90% sobre el rendimiento neto, especialmente elevadas en zonas declaradas como «tensionadas» bajo la Ley de Vivienda, o si el inquilino es joven, o si mejoras la eficiencia energética del inmueble. Esto significa que la rentabilidad neta «después de impuestos» puede quedar bastante más cerca de la neta antes de impuestos de lo que cabría esperar, gracias a estas reducciones.

Qué cambia si compras con hipoteca (rentabilidad financiera)

Si financias parte de la compra con una hipoteca, entra en juego un tercer concepto: la rentabilidad financiera, que mide el retorno no sobre el precio total del inmueble, sino sobre el capital propio que realmente has puesto (la entrada + gastos, no el importe financiado). Como los bancos suelen exigir una entrada mayor para vivienda destinada a alquiler (financiando entre el 60%-70% del precio, no el 80% habitual de una vivienda habitual), el capital propio necesario es más alto de lo que mucha gente espera, pero también permite que el efecto del apalancamiento aumente la rentabilidad sobre ese capital propio si todo va bien.

Diferencias importantes según la zona

La rentabilidad no es homogénea en toda España: según datos recientes, algunas provincias registran rentabilidades brutas de entre el 7% y el 9%, especialmente en viviendas con precios por debajo de 200.000€, mientras que en grandes capitales como Barcelona la rentabilidad bruta puede rondar el 5,6%, más ajustada por el precio de compra más elevado (más de 5.100€/m² en enero de 2026).

https://inversionesaltasamuel.com/inmobiliario/quiero-invertir-en-inmuebles-pero-no-puedo/

En resumen

La rentabilidad bruta que se anuncia (en torno al 7% de media en España en 2026) no es la que de verdad importa. Restando gastos de compra y mantenimiento, la neta real suele quedar entre 2 y 3 puntos por debajo, aunque las reducciones fiscales del alquiler pueden compensar parte de esa diferencia. Antes de comprar, haz siempre el cálculo completo con tus propios números, no con la media del sector.

Este artículo tiene fines educativos y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Las cifras de rentabilidad y fiscalidad varían según la zona y la normativa vigente; verifica siempre los datos actuales antes de invertir.